부동산 매수 없이 월세 받는법!_미국 월 배당 리츠 끝판왕!_리얼티인컴RealtyIncome(O)

주당 배당을 측정하는 배당주에서의 가장 중요한 수치 흔히 부동산을 안전자산이라 하고

주식은 위험자산으로 구분하곤 합니다.

대표적인 월세받는 부동산 투자에는

오피스텔, 상가등이 있겠지만

부동산 투자를 위해서는 여러 가지 고려해야 할 요소가 많습니다.

오늘의 포스팅에서는 적은돈으로 꾸준히 적립식으로 부동산 투자를 할 방법을 말씀드리고자 합니다.

 

리얼티인컴? 어떤 회사일까

회사의 이름과 심볼이 굉장히 직관적입니다.

 

• 회사명 : Realty (부동산) Income (수익)
• 심벌 : 매월 배당을 주는 회사

• 시가총액 : $422억 (한화 약 52조)
• 현재주가 : $67.31 
• 배당률 : 4.43%
• 배당월 : 월배당

 

압도적인 배당 타이틀

• 94년 이후 회사 연간 평균 수익률 : 14.4%
• 매년 배당 성장률 : 4.3%
• 연속 배당 지급 : 631개월
• 연속 배당 증가(분기) : 101분기 -> 26년 연속 배당 증가 _ 배당 귀족주
• 글로벌 리츠 TOP 10 & S&P 500 종목
• 11,733개 상업용 부동산 보유

출처 : https://www.realtyincome.com

 

리얼티 인컴 분석 끝판왕!
투자자 보고서 요약
(https://www.realtyincome.com/sites/realty-income/files/realty-income/investors/investor-presentation-12-14-2022-update.pdf#page=51)

PART1. 포트폴리오 다각화 결과
글로벌 위기에도 안정적인 운영 가능!

리얼티 인컴은 아래에서 보여드릴 내용처럼

포트폴리오 다각화를 통하여, 최근 2020년 코로나 시국에도

11,733개의 상업용 부동산 임대율을 98%가량유지할 정도로

안정적인 상업용 부동산 리츠 회사라 할 수 있습니다.

 

• 다양한 고객사 보유
  • 철저한 검증을 거친 대기업 위주의 부동산 임대 고객사
  • 각 고객사별 5% 미만의 매출 비중

 

• 산업 다각화
  • 식료품점(10.3%) > 편의점(9%) > 달러스토어(7.7%)> 퀵서비스 (6.4%) > 약국(6.2%) 등...

 

• 부동산 유형 다양화 및 지역 다양화
  • 리테일 84.6% > 산업(13.9%)
  • 텍사스(11.1%)>영국(9.0%)>...

 

• 포트폴리오 다각화 결과
  안정적인 현금창출 가능!
  • 타 리츠대비 안정적인 점유율 (98.2%)
    -> 전체 임대자산의 98.2%가 활성화 상태
  • 2020년 글로벌 코로나 시국이도 97.9% 매장 임대 유지

 

PART2. 꾸준한 성장!
배당성장 & 주가성장

리얼티 인컴의 평균 수익률은 14.4% 에 달하며

배당 또한 26년 연속 인상하고 있는 배당 귀족주입니다.

그 배경에는 안정적인 포트폴리오 운영능력 외에도 

지속적인 유상증자 통한 M&A가 있었기에 가능했을 겁니다.

 

리얼티 인컴은 작년 리얼티 인컴의 1/3에 해당하는 19조 원의 가치인 경쟁사 VEREIT를 인수하였습니다.

투자보고서에 따르면, VEREIT인수를 통하여 크게 아래 효과를 거두었습니다.

• 관리비용의 시너지 : 리얼티 인컴의 장기인 관리비용을 VEREIT에 적용
• 포트폴리오 다각화 : VEREIT의 상업용 부동산 포트폴리오 유입으로 다각화
• VERIET 신용도 급증으로 금융 이자 비용 최소화 -> AFFO 증가!
  (AFFO란? 주당 배당을 측정하는 배당주에서의 가장 중요한 수치)

 

꾸준한 유상증자 가 호재라고!? -> YES!

보통의 기업에서의 유상증자는 대부분 악재로 작용합니다.

하지만 리츠에서만큼은 예외로 작용하게 되는데 이유는 아래와 같습니다.

리얼티인컴과 같은 리츠의 수익구조는 두 가지입니다.

1. 부동산 임대료 -> 대부분 배당으로 환원

2. 유상증자 -> 투자 또는 M&A 통한 성장

 

• 유상증자 통한 발행 주식수 현황 : 꾸준한 증가

출처 : https://www.macrotrends.net/stocks/charts/O/realty-income/shares-outstanding

 

• 그럼에도!?  꾸준한 매출상승 & 배당증가

하단 그래프에서 보시는 것처럼 경쟁사인 Vereit를 인수함으로써 또 한 번의 큰 성장이 진행됩니다.
덕분에(?) 주가는 좀 하락하였지만 장기적 성장에 기여할 것이고, 배당으로 보답하는 결과를 보여줍니다.

 

# 꾸준한 매출액/영업이익 성장

 

# 꾸준한 배당 성장

 

탄탄한 운영 안정성 통한
꾸준한 배당 성장 & 부동산 가치 상승까지!

배당주에서 가장 중요한 지표는

AFFO입니다.

 

AFFO란? : 배당 지급 비율로

당기순이익 + 감가상각비용 + 순임대료 - 부동산매매차익 - 임대료 인상분 - 자본지출 - 유지보수비용

즉, 배당률에 직접적인 지표가 되는 수치입니다.

 

하단 그래프에서 처럼 안정적인 5%대를 유지하고 있기 때문에

배당률을 4~5%대로 유지할 수 있으며

하단 그래프에서 보시는 것과 같이 총 부동산 가액은

21년 기준 359억 달러로 한화 약 44조 원에 육박할 정도로 성장 중입니다.

 

마지막으로
투자 시뮬레이션을 진행해 보겠습니다.

• 시작 주가 : $67.3 (현재 기준)
• 시작 주당 배당금 : $2.98/년 (4.43%)
• 10년 평균 주가 상승률 : 6.3%/년
• 연평균 배당 성장률 : 4.4%
• 시작금액 : 1억 원 (1230원 환율 적용), 1210주 / 배당금 재투자

 

가만히 묵혀두고 배당금만 재투자해준다면

20년 후... 아래와 같은 경제적 자유를 누릴 수 있습니다.

• 자산 1.0억 -> 7.7억
• 배당금 : 월 37만 원 -> 285만 원

구분	자산	배당/월
2023	100,000,000	369,595
2024	110,776,597	408,950
2025	122,708,858	453,000
2026	135,926,398	501,795
2027	150,567,660	555,846
2028	166,786,000	615,718
2029	184,751,293	682,040
2030	204,651,711	755,506
2031	226,695,696	836,885
2032	251,114,140	927,030
2033	278,162,807	1,026,884
2034	308,125,012	1,137,495
2035	341,314,585	1,260,020
2036	378,079,161	1,395,742
2037	418,803,819	1,546,084
2038	463,915,120	1,712,620
2039	513,885,567	1,897,094
2040	569,238,563	2,101,439
2041	630,553,886	2,327,795
2042	698,473,768	2,578,532
2043	총 자산 : 773,709,614	월배당 : 2,856,278

 

지금까지

꾸준하게 성장할 수 있는 리얼티인컴 분석을 마치겠습니다.

부동산 매수하여 받는 월세 대신

나 대신 일해주는 리츠 통한 월배당 투자 어떠신가요?

 

감사합니다 ^^